SOA OS28: impianti termici e di condizionamento

Un impianto termico o di condizionamento è una catena di funzioni: produzione, distribuzione, regolazione e scambio con gli ambienti. La qualità dell'intervento dipende dal coordinamento di queste parti e dalla capacità di dimostrare le prestazioni richieste. La SOA OS28 riconosce la qualificazione dell'impresa nel perimetro dei lavori pubblici pertinenti, ma non sostituisce gli altri requisiti necessari per installare, mettere in servizio o mantenere gli impianti.

La Tabella A dell'Allegato II.12 al Codice dei contratti pubblici definisce la categoria. Il suo ambito comprende fornitura con posa, manutenzione e ristrutturazione degli impianti termici e di condizionamento, con le opere connesse nel perimetro normativo. Questa pagina collega qualificazione e organizzazione della commessa. Per categorie e principi comuni è disponibile la guida generale SOA.

Lavorazioni e confini della categoria OS28

La categoria riguarda impianti che producono e distribuiscono calore o freddo e rendono possibile il condizionamento degli ambienti. Il progetto può comprendere generatori, gruppi frigoriferi, pompe, reti di distribuzione, terminali, trattamento dell'aria e sistemi di regolazione pertinenti. Non ogni apparecchiatura collocata in un locale tecnico appartiene automaticamente a OS28: conta la funzione nella lavorazione affidata.

Fornitura e posa devono essere distinte dalla pura vendita. Un produttore che consegna una macchina e un'impresa che realizza l'impianto completo svolgono prestazioni diverse. Anche la manutenzione può avere contenuti differenti: un servizio di conduzione, una sostituzione con lavori impiantistici e un intervento di ristrutturazione non vanno assimilati soltanto perché riguardano lo stesso edificio.

Impianti esistenti e prestazioni attese

Nei lavori su impianti esistenti, l'impresa deve leggere informazioni sulla rete prima di definire la sequenza. Spazi disponibili, percorsi, alimentazioni e stato dei componenti condizionano la posa. Un generatore nuovo può richiedere adattamenti che devono risultare dal progetto o dalle procedure contrattuali, senza essere introdotti informalmente in cantiere.

Le prestazioni possono essere definite in termini di potenza, temperatura, portata, regolazione e condizioni degli ambienti. Non basta installare componenti della taglia indicata se il sistema non viene equilibrato e verificato. Il capitolato dovrebbe essere letto per identificare controlli, prove e documenti necessari all'accettazione.

Negli edifici occupati, il programma deve considerare continuità del servizio, accessi e protezione delle aree. Una scuola, un ufficio e una struttura sanitaria presentano vincoli differenti. L'impresa deve trasformare tali vincoli in una sequenza realistica, distinguendo le attività preparatorie dalle fasi che richiedono una fermata autorizzata.

Dove termina il perimetro specialistico

La categoria OS3 riguarda impianti idrico-sanitari e altre lavorazioni del suo ambito. Una rete di acqua a servizio dei terminali termici ha una funzione diversa dalla rete sanitaria dell'edificio, anche quando alcuni materiali sono simili. Il progetto deve consentire di distinguere le prestazioni e la relativa certificazione.

La categoria OS30 riguarda impianti elettrici interni e altri sistemi pertinenti. Un quadro dedicato al funzionamento dell'impianto può essere connesso alla lavorazione OS28 secondo il progetto, ma il rifacimento dell'intera distribuzione elettrica richiede un esame distinto. Non si può ricondurre ogni lavorazione elettrica alla presenza di una pompa o di un gruppo frigorifero.

La categoria OG11 riguarda sistemi tecnologici integrati secondo la propria declaratoria e le specifiche regole di qualificazione. Non ogni somma di lavorazioni OS3, OS28 e OS30 diventa automaticamente OG11. Va verificato il carattere coordinato e interconnesso dell'opera, insieme all'inquadramento dato dagli atti e alle regole dell'Allegato II.12.

Le opere edili OG1 possono affiancare l'impianto, mentre l'impermeabilizzazione o le strutture di supporto possono ricadere in altre categorie. L'inclusione di opere accessorie nel contratto non permette di ignorare la struttura delle categorie. Il concorrente deve capire quale quota sia coperta dalla propria attestazione e quale richieda un diverso assetto.

Riqualificazione di una centrale in un edificio scolastico

Si immagini una scuola che sostituisce il sistema di produzione e adegua la distribuzione. Il cantiere è programmato per limitare l'interferenza con le attività didattiche. L'impresa deve preparare smontaggi, movimentazioni, collegamenti e prove prima della data prevista per il ritorno al servizio. La disponibilità di un generatore non rende automaticamente disponibile l'intero impianto.

Il preventivo interno distingue apparecchiature, reti, regolazione e attività conclusive. Devono essere inclusi gli oneri richiesti dal progetto per lavaggi, verifiche, regolazioni e documentazione, quando previsti. L'impresa valuta gli accessi per la movimentazione e non presume che il vecchio percorso sia utilizzabile per una macchina diversa.

La gestione documentale collega apparecchi installati, prove e schemi aggiornati. Se il progetto viene modificato nelle forme autorizzate, occorre aggiornare i documenti finali. Una dichiarazione conclusiva priva degli allegati pertinenti o un manuale riferito a un modello differente crea difficoltà al gestore dell'edificio.

Condizionamento di un edificio amministrativo occupato

In un secondo esempio, l'intervento viene eseguito per piani successivi. Le reti attraversano spazi utilizzati e le attività rumorose devono rispettare finestre concordate. Il programma si basa su consegne parziali e protezione degli arredi. La quantità di canalizzazioni non descrive da sola il costo di tutte le fasi.

Un registro delle aree consente di collegare ogni intervento a materiali, controlli e stato della consegna. L'impresa pianifica le verifiche prima che controsoffitti e altre finiture rendano i collegamenti meno accessibili. Il coordinamento con le opere edili riduce rilavorazioni e permette di rendere esplicite le responsabilità.

La regolazione richiede attenzione alle condizioni effettive dell'edificio. I settaggi e le prove devono rispettare il progetto e le procedure di accettazione. Non è corretto promettere risparmi universali sulla base della sola sostituzione di una macchina: risultati e misure dipendono dal sistema, dall'uso e dai criteri contrattuali.

Sostituzione di gruppi frigoriferi in una struttura operativa

Il terzo caso ipotetico riguarda una struttura che non può interrompere indiscriminatamente il raffrescamento. Il progetto prevede una sequenza di sostituzione. L'impresa deve individuare le condizioni di isolamento, le connessioni e le prove prima del trasferimento del servizio. Eventuali soluzioni temporanee devono essere previste o autorizzate nelle forme pertinenti.

Il personale deve essere adeguato anche agli obblighi specifici delle apparecchiature e dei fluidi impiegati. Il quadro sui gas fluorurati, quando applicabile, è un requisito distinto dalla SOA. La responsabilità per recupero, gestione e registrazioni non scompare perché il lavoro è affidato a un operatore qualificato nella categoria.

Attestazione SOA e abilitazioni impiantistiche

La SOA dimostra requisiti di partecipazione ed esecuzione per i lavori pubblici nel proprio ambito. Il D.M. 37/2008 disciplina invece le attività di installazione degli impianti al servizio degli edifici e contempla riscaldamento, climatizzazione, condizionamento e refrigerazione nella lettera pertinente. Le abilitazioni richieste non sono assorbite dall'attestazione OS28.

È importante distinguere direttore tecnico SOA e responsabile tecnico previsto dalla disciplina impiantistica. Una persona può eventualmente ricoprire più ruoli se ne possiede i requisiti e se l'assetto è conforme, ma i presupposti non coincidono automaticamente. La pratica deve documentare ciascuna funzione nel proprio contesto.

Il D.M. 37 disciplina anche progetto e dichiarazione di conformità nei casi previsti. L'impresa deve verificare quali elaborati e allegati siano richiesti per l'intervento concreto. Una dichiarazione generica non sostituisce la documentazione del sistema realizzato. Gli obblighi vanno letti rispetto all'ambito del decreto e alle altre norme pertinenti.

Il D.P.R. 74/2013 riguarda esercizio, conduzione, manutenzione e controlli degli impianti termici nel suo ambito. Questo livello deve essere distinto dai requisiti dell'appalto. Alla consegna, l'impresa deve rendere disponibili i documenti previsti, mentre responsabilità del gestore, manutentore e altri soggetti dipendono dall'assetto applicabile.

Soglia e classifiche OS28

Per lavori pubblici di importo pari o superiore a 150.000 euro, l'articolo 100 del Codice prevede la qualificazione attraverso la SOA. Sotto soglia restano requisiti e prove secondo le regole pertinenti. Non è corretto presentare il limite come un'esenzione generale da capacità tecnica o abilitazioni. La natura del contratto e la struttura delle lavorazioni devono essere valutate prima della partecipazione.

Le classifiche OS28 seguono l'Allegato II.12.

La classifica VIII resta soggetta alle condizioni ulteriori previste per gli affidamenti di grande importo. Il termine illimitata indica la collocazione nella scala, non una libertà da qualsiasi requisito aggiuntivo. Occorre inoltre confrontare la classifica con la categoria e con la quota di lavori effettivamente assunta.

L'aumento di un quinto è utilizzabile alle condizioni dell'Allegato II.12. Per un concorrente singolo, una classifica III-bis da 1.500.000 euro può arrivare a 1.800.000 euro quando ne ricorrono i presupposti. Una quota OS28 da 1.750.000 euro richiede il controllo dell'incremento, mentre 1.850.000 euro supera quel limite. Nei raggruppamenti il beneficio non opera indiscriminatamente: quote e requisiti dei partecipanti vanno verificati secondo le condizioni normative.

Requisiti aziendali e documenti

La SOA verifica requisiti generali, capacità economica e tecnica, organizzazione, attrezzature e direzione tecnica. Il Manuale ANAC sulla qualificazione, ottobre 2025 descrive le verifiche operative. Per OS28 serve una ricostruzione che distingua lavori impiantistici da vendite, consulenze e servizi non utilizzabili nello stesso modo.

CEL coerenti con l'impianto realizzato

Il certificato di esecuzione lavori identifica categoria e importo delle prestazioni. Un contratto di riqualificazione edilizia può contenere opere generali e più specialità: non si deve assumere che tutto il valore sia attribuibile a OS28. La contabilità e il CEL devono rendere riconoscibile la parte pertinente.

Per ogni commessa conservare contratto, progetto, varianti, contabilità, eventuali subappalti e documenti finali. Schemi aggiornati, dichiarazioni e rapporti di prova aiutano a collegare il lavoro alla sua natura tecnica, ma non sostituiscono la certificazione richiesta per la qualificazione. Anche una fattura dettagliata può essere insufficiente se manca la ricostruzione prevista dal regime applicabile.

Le esperienze private devono essere documentate nelle forme ammesse. L'impresa non dovrebbe utilizzare indistintamente il fatturato da manutenzione o vendita come importo di lavori OS28. Una verifica preliminare con la SOA consente di comprendere quali commesse possano essere considerate e quali integrazioni siano necessarie.

Direzione tecnica, squadra e attrezzature

Il direttore tecnico deve possedere i requisiti previsti per categoria e classifica e avere un legame documentato con l'azienda. L'incarico deve essere coerente con l'organizzazione delle lavorazioni. La disponibilità di un professionista esterno occasionale non prova automaticamente tutte le condizioni richieste.

L'impresa dovrebbe mappare competenze in montaggio, tubazioni, trattamento aria, regolazione e verifica. L'elenco serve a valutare quante commesse possono essere sostenute nello stesso periodo. Se una gara prevede edifici distribuiti, occorre considerare trasferimenti e coordinamento, oltre al numero complessivo degli addetti.

Strumenti di misura, attrezzature di posa e mezzi di movimentazione devono essere disponibili secondo le condizioni pertinenti. La dimostrazione SOA della dotazione aziendale è distinta dal noleggio programmato per un particolare cantiere. In entrambi i casi occorre evitare un'offerta che presuppone macchine non disponibili o incompatibili con gli accessi.

Qualità e validità

Per classifiche dalla III in avanti, il sistema di qualità è richiesto dall'Allegato II.12 secondo le condizioni ed eccezioni previste. Una certificazione pertinente e valida deve accompagnarsi a procedure utili: identificazione dei componenti, controlli di posa, registrazione delle prove e gestione delle non conformità. Non certifica automaticamente le prestazioni di ogni impianto.

L'attestazione ha durata normalmente quinquennale, con verifica triennale. Le scadenze vanno governate insieme a certificazione di qualità e variazioni aziendali. Per mantenere continuità nelle gare occorre rispettare tempi e condizioni normative delle pratiche, senza assumere che una richiesta tardiva garantisca proroga o copertura automatica.

Percorso e costi della pratica

L'impresa sceglie la classifica sulla base del mercato e delle prove disponibili. Prima del contratto con la SOA è utile ordinare le commesse per importo, categoria, periodo e ruolo svolto. I lavori eseguiti in subappalto devono essere identificati correttamente, evitando di utilizzare l'intera commessa del contraente principale.

Un incontro preliminare può chiarire documenti mancanti, direzione tecnica e certificazione di qualità. Poi l'azienda prepara un fascicolo con un responsabile per ciascun gruppo di prove. Le richieste di integrazione devono essere registrate e chiuse con documenti coerenti, non con spiegazioni informali che differiscono tra un referente e l'altro.

Il costo dipende dai criteri tariffari previsti, dalle categorie, dalle classifiche e dalle prestazioni richieste. Chiedere un preventivo scritto che distingua rilascio, verifica, variazioni e possibili altre voci. Non esiste un prezzo unico OS28 valido per qualunque impresa. Anche il tempo necessario dipende dalla completezza delle prove e dalle verifiche esterne.

Il lavoro interno di archiviazione ha un costo organizzativo, ma migliora la preparazione delle offerte future. Un database delle commesse dovrebbe consentire di ritrovare rapidamente categoria, importo, CEL e documenti tecnici. Ciò evita che ogni nuova gara richieda una ricostruzione manuale dell'intera esperienza aziendale.

Leggere la gara prima di calcolare il ribasso

La prima verifica riguarda categorie e importi: OS28 può essere prevalente oppure scorporabile. La sua quota deve essere confrontata con i requisiti posseduti e con la struttura del concorrente. Possedere una classifica alta in una categoria edilizia non copre automaticamente una lavorazione termica distinta.

La seconda verifica riguarda la prestazione finale. Il capitolato può comprendere smontaggi, smaltimenti, adeguamenti, controlli e documentazione, oltre alla posa. È utile tradurre ogni obbligo in una riga del preventivo interno. Questo rende visibili attività che non emergono immediatamente dalla lista delle apparecchiature.

La terza verifica riguarda continuità del servizio e disponibilità dei locali. Un impianto in esercizio può imporre fasi e accessi precisi. Quando il programma dipende da autorizzazioni o da altre imprese, le interfacce devono essere esplicite. I chiarimenti vanno richiesti entro i termini della gara, senza basare l'offerta su presupposti non documentati.

Avvalimento e subappalto

L'articolo 104 disciplina l'avvalimento, quando utilizzabile, attraverso obblighi e risorse concreti. L'impresa deve verificare che il rapporto sia coerente con la qualificazione richiesta e con le lavorazioni da svolgere. Un'attestazione allegata senza un assetto pertinente non rende automaticamente solida la candidatura.

Il subappalto segue l'articolo 119 e le condizioni della procedura. Non vanno riproposti vecchi limiti percentuali come regole universali attuali. Prima dell'esecuzione servono le verifiche sui requisiti e le autorizzazioni previste. Le abilitazioni impiantistiche del soggetto che esegue le attività devono essere controllate separatamente dal calcolo della classifica.

Checklist per una commessa OS28

• Verificare importo, categoria prevalente e lavorazioni scorporabili.
• Controllare classifica, eventuale quinto e requisiti di tutti i partecipanti.
• Distinguere SOA, abilitazioni impiantistiche e obblighi specifici delle apparecchiature.
• Collegare ogni CEL alle prestazioni realmente eseguite.
• Pianificare accessi, movimentazioni e continuità del servizio.
• Includere prove, regolazioni e documenti finali nel preventivo.
• Verificare qualità, direzione tecnica e calendario dell'attestazione.
• Individuare le incongruenze progettuali da chiarire prima dell'offerta.

Errori frequenti

Il primo errore è equiparare la potenza installata alla qualità del lavoro. Il risultato dipende dall'intero sistema e dalle verifiche previste. Il secondo è considerare la SOA una sostituzione del D.M. 37 o degli obblighi specifici relativi alle apparecchiature. Si tratta di livelli differenti, che possono essere contemporaneamente necessari.

Un altro errore riguarda l'archivio: fatture di macchine e fotografie non bastano a dimostrare importi e categorie utilizzabili. Il fascicolo deve essere organizzato dal principio, collegando contratto e certificazione. Il personale tecnico e quello amministrativo devono condividere una descrizione univoca della commessa.

Infine, la fase finale può essere sottostimata. Equilibratura, prove e documenti richiedono risorse e disponibilità degli ambienti. Una consegna parziale deve essere chiara rispetto a ciò che è accettato e a ciò che resta da completare. Il programma dovrebbe prevedere il controllo degli allegati prima della richiesta di chiusura.

Preparare una matrice delle prove funzionali

Prima dell'installazione, associare a ogni circuito la funzione prevista, la prova richiesta e il documento di registrazione. Un impianto con più zone può essere completato materialmente senza essere ancora pronto per la verifica complessiva. La matrice rende visibili prerequisiti come disponibilità elettrica, riempimento delle reti, regolazione e accessibilità dei punti di misura.

In un esempio ipotetico, la prova di una zona viene rinviata perché il locale è ancora occupato da un'altra lavorazione. Il registro deve mostrare il rinvio e il responsabile della nuova disponibilità, senza indicare prematuramente il circuito come consegnato. Questa precisione permette di separare il risultato già accettato dalla parte ancora da verificare.

Per apparecchiature e sostanze pertinenti, il Regolamento europeo 2024/573 sui gas fluorurati introduce obblighi di contenimento, recupero, certificazione e formazione. La verifica riguarda attività e apparecchiature concrete e va coordinata con le disposizioni attuative applicabili. È un controllo distinto dalla classifica OS28, da svolgere prima di organizzare le operazioni sui fluidi e la documentazione della commessa.

OS28 copre anche la climatizzazione estiva?

Sì, il perimetro riguarda impianti termici e di condizionamento. Le lavorazioni concretamente richieste devono comunque essere confrontate con declaratoria, progetto e categorie indicate nella gara, senza assimilare ogni apparecchiatura a un impianto completo.

La SOA OS28 sostituisce l'abilitazione del D.M. 37?

No. L'attestazione e l'abilitazione impiantistica hanno funzioni e requisiti differenti. L'impresa deve possedere quanto necessario per l'attività effettivamente svolta e documentare separatamente i ruoli tecnici previsti.

Una vendita di pompe di calore produce un CEL OS28?

La pura vendita non coincide automaticamente con lavori di installazione. Occorre analizzare contratto, prestazioni e forme di certificazione. La presenza di un'apparecchiatura termica in fattura non prova da sola esperienza utilizzabile nella categoria.

OG11 e OS28 sono la stessa qualificazione?

No. OG11 riguarda un sistema integrato nel proprio perimetro e segue regole specifiche. OS28 è una specialità distinta. Eventuali possibilità di copertura vanno verificate secondo l'Allegato II.12 e gli atti di gara, senza dichiarare equivalenze generiche.

La classifica III-bis copre sempre 1.800.000 euro?

Il valore deriva dall'aumento di un quinto, applicabile alle condizioni normative. Prima di utilizzarlo occorre verificare la struttura della partecipazione e i presupposti del beneficio. Nei raggruppamenti non opera automaticamente per qualsiasi quota.

È possibile utilizzare lavori privati per la qualificazione?

Sì, nei limiti e con le prove previste dalla disciplina applicabile. L'impresa deve preparare documenti coerenti e verificare la pertinenza delle prestazioni. Fatturato commerciale e importo di lavori qualificabili non coincidono necessariamente.

Gli obblighi sui refrigeranti dipendono dalla classifica SOA?

No. Derivano dal regime applicabile alle sostanze, alle apparecchiature e alle attività svolte. La classifica misura la capacità riconosciuta per lavori pubblici e non assorbe certificazioni, formazione o registrazioni richieste da altre disposizioni.

Quali documenti servono alla consegna dell'impianto?

Dipende da contratto e disciplina applicabile: possono comprendere dichiarazioni, schemi aggiornati, manuali e rapporti di prova. È opportuno definire il fascicolo di consegna all'inizio, verificando progressivamente gli allegati anziché recuperarli dopo la chiusura.

Fonti

• Codice dei contratti pubblici vigente, articoli 100, 104, 119 e Allegato II.12.
• ANAC, Manuale sulla qualificazione, ottobre 2025.
• D.M. 37/2008, installazione degli impianti al servizio degli edifici.
• D.P.R. 74/2013, esercizio e manutenzione degli impianti termici.

Per confrontare OS28 con il resto del sistema, torna alla guida SOA.