SOA OS23: Demolizione di opere

Demolire significa modificare progressivamente un equilibrio strutturale e gestire ciò che viene rimosso. L’attività richiede una sequenza, mezzi adeguati e un controllo delle interferenze che cambia da un manufatto all’altro. La categoria OS23 rende riconoscibile questa specializzazione nei lavori pubblici. Per un’impresa che opera nel settore, il punto centrale è collegare le esperienze eseguite alla corretta categoria e separare demolizione, bonifica, trasporto dei rifiuti ed eventuale ricostruzione. Per chi esamina un appalto, questa distinzione evita di assumere che un’unica attestazione risolva ogni obbligo del cantiere.

Lavorazioni e confini della categoria OS23

La OS23 identifica le lavorazioni di demolizione di opere, anche con mezzi e tecniche particolari, secondo l’inquadramento della Tabella A dell’Allegato II.12. Il contenuto può riguardare la rimozione totale o parziale di manufatti e deve essere letto nel progetto concreto. Smontaggi, tagli, separazione degli elementi e abbattimento possono appartenere alla sequenza esecutiva, ma il nome commerciale della tecnica non decide da solo la qualificazione. La categoria riguarda i lavori: le autorizzazioni e i requisiti relativi a materiali pericolosi o gestione dei rifiuti devono essere valutati sul loro piano normativo. Il riferimento normativo è la Tabella A dell’Allegato II.12 al Codice dei contratti, da leggere nel testo vigente insieme agli elaborati della procedura.

L’intervento di demolizione può essere inserito in un appalto edilizio OG1 o infrastrutturale OG3, ma occorre leggere l’eventuale indicazione autonoma della OS23 e i suoi importi. Le opere in terra della OS1 non sono un sinonimo di demolizione; preparare un sito e abbattere una struttura sono attività distinguibili. La bonifica ambientale della OG12 può richiedere capacità e autorizzazioni diverse. Un edificio tutelato introduce il quadro dei beni culturali e il confronto con OG2, mentre una struttura provvisionale o un consolidamento necessario alla sequenza può coinvolgere competenze della OS21. L’interazione fra queste attività non rende equivalenti le attestazioni.

La conoscenza del manufatto prima dell’offerta

Un computo che indica metri cubi da demolire non descrive completamente il lavoro. Occorre capire come è costruito il manufatto, quali parti sono collegate e quali elementi devono rimanere integri. Un solaio appoggiato e uno continuo pongono problemi diversi durante la rimozione; analogamente, una parete apparentemente secondaria può svolgere una funzione non immediatamente riconoscibile. L’impresa deve confrontare rilievi, elaborati disponibili e condizioni visibili, segnalando le informazioni mancanti con richieste di chiarimento. Una visita rapida non dovrebbe diventare una dichiarazione implicita di conoscenza di ogni parte nascosta.

Nel fascicolo preliminare conviene separare le informazioni documentate dalle ipotesi da verificare. Si possono individuare porzioni non accessibili, impianti ancora collegati, edifici adiacenti e limiti di transito. Questa mappa serve a stimare il lavoro e a definire le dipendenze della sequenza esecutiva. Se il progetto prevede indagini prima di demolire, il relativo tempo deve essere presente nel programma. Procedere come se tali indagini fossero già concluse può produrre un’offerta formalmente competitiva ma difficile da realizzare.

Demolizione selettiva e separazione dei materiali

Separare i materiali prima che si mescolino può richiedere più fasi, aree di deposito e operatori dedicati. In una demolizione selettiva l’ordine di rimozione di finiture, impianti e strutture deve essere compatibile con la stabilità del manufatto e con gli obiettivi del contratto. L’impresa deve verificare dove può accantonare i diversi flussi e come vengono identificati. Un piazzale piccolo può impedire la gestione ipotizzata sulla carta, aumentando trasporti e movimentazioni. Questi aspetti sono concreti e meritano una lettura del piano di cantiere prima di formulare il prezzo.

Il recupero non può essere promesso soltanto sulla base dell’aspetto del materiale. Classificazione, destinazione e documentazione seguono le disposizioni ambientali applicabili, che vanno verificate anche per eventuali materiali pericolosi. La SOA OS23 non sostituisce l’iscrizione richiesta per un’attività di trasporto o gestione dei rifiuti. Per l’impresa è utile collegare ogni uscita dal cantiere alla porzione demolita e al documento pertinente, così da rendere comprensibile la catena delle movimentazioni. Una gestione ordinata riduce discussioni sulla quantità realmente rimossa.

Sequenza, mezzi e protezione delle parti conservate

La scelta di una pinza, di un taglio controllato o di un mezzo con maggiore sbraccio deve derivare dalle condizioni del sito e dalla sequenza prevista. Il solo possesso della macchina non dimostra che essa sia utilizzabile: portata del terreno, raggi di manovra, altezze e distanze dai confinanti incidono sull’operazione. L’offerta dovrebbe includere il costo della protezione delle parti da conservare e dei dispositivi richiesti dal progetto. Anche rumore, polveri e vibrazioni possono limitare orari e modalità di lavoro. È utile distinguere le prescrizioni già definite dagli accorgimenti organizzativi che l’impresa propone.

Durante l’esecuzione, ogni modifica della sequenza deve essere trattata con attenzione e raccordata ai soggetti competenti. Se viene scoperta una connessione non prevista o un materiale diverso, non è sufficiente annotarlo a fine giornata senza rivalutare la fase successiva. Un registro delle decisioni consente di ricostruire sospensioni, adeguamenti e ripartenze. Le foto possono documentare ciò che è visibile prima della rimozione, quando dopo la demolizione non sarà più possibile verificarlo. Il fascicolo deve però affiancare immagini, atti e misure, senza trasformare le fotografie nell’unica prova del lavoro.

Un esempio ipotetico di demolizione vicino a un edificio occupato

Si immagini una gara per rimuovere un’ala dismessa di un complesso pubblico mantenendo in attività il corpo principale. Il progetto prevede distacchi controllati, protezione dei passaggi, separazione dei materiali e ripristino di alcune superfici. L’impresa valuta la categoria OS23 e l’importo richiesto, ma deve anche comprendere quali strutture siano condivise e quali impianti attraversino le due parti. L’analisi dell’accesso dei mezzi può indicare la necessità di attrezzature diverse da quelle usate normalmente. La vicinanza di utenti rende decisivi gli orari, le recinzioni e il coordinamento con il gestore.

Un’offerta affidabile nasce da una lista di fasi e dalle relative condizioni di avvio: disattivazione impianti, predisposizione protezioni, verifiche sulle parti conservate, rimozioni e pulizia. Chi segue la gara controlla se questi passaggi siano previsti e remunerati; chi coordina il cantiere verifica squadre e mezzi. Le autorizzazioni ambientali e le eventuali attività di bonifica vengono esaminate separatamente. L’esempio non stabilisce una regola universale di classificazione: mostra perché categoria, organizzazione e autorizzazioni debbano essere comprese insieme prima di assumere il contratto.

Smontaggi industriali e tecniche di demolizione

La declaratoria comprende lo smontaggio di impianti industriali, il taglio di strutture in cemento armato e le demolizioni eseguite con attrezzature particolari, includendo anche l’impiego di esplosivi nell’ambito pertinente. Richiama inoltre raccolta e separazione dei materiali di risulta e il possibile riciclaggio. Queste attività descrivono il contenuto dell’opera, senza abolire autorizzazioni, abilitazioni e prescrizioni relative alle singole operazioni. Se un progetto prevede una tecnica con esplosivi, l’impresa deve verificare i requisiti specifici e le responsabilità effettive, non dedurli dal possesso di OS23.

Lo smontaggio di un impianto industriale può richiedere una pianificazione diversa dall’abbattimento di un edificio: disconnessione delle utenze, messa in sicurezza dei componenti, movimentazione delle parti e destinazione dei materiali devono essere chiarite. In una simulazione di cantiere, una macchina da rimuovere potrebbe essere destinata al riutilizzo anziché diventare materiale di risulta; il contratto dovrebbe rendere riconoscibile tale condizione. Per la documentazione dei lavori è importante descrivere queste differenze, evitando il ricorso a una voce unica che renda indistinguibili demolizione, smontaggio, trasporto e semplice compravendita di componenti.

Classifiche e importi: scegliere il livello coerente

Per OS23 la classifica esprime il limite economico della qualificazione, mentre la categoria descrive il tipo di opere. Una classifica elevata in una categoria differente non risolve il requisito richiesto per demolizione di opere. Le dieci fasce previste dall’articolo 2 dell’Allegato II.12 sono le seguenti.

Prima di applicare la soglia, l’impresa deve comprendere quale valore del contratto riguardi effettivamente i lavori di demolizione. Il requisito SOA per lavori pubblici di importo pari o superiore a 150.000 euro discende dall’articolo 100. Negli affidamenti inferiori occorre verificare le condizioni di qualificazione pertinenti. Un servizio di trasporto o una fornitura non vengono trasformati in demolizione soltanto perché collegati allo stesso cantiere.

L’articolo 2 dell’Allegato II.12 consente l’incremento del quinto alle condizioni previste. Per OS23, 258.000 euro diventano aritmeticamente 309.600 euro e 516.000 diventano 619.200 euro. In un raggruppamento va controllata la posizione di ogni impresa, senza sommare automaticamente tutti i massimali aumentati. Il beneficio non sostituisce qualificazioni di altre categorie né supera indistintamente i requisiti di quota applicabili alla partecipazione.

La classifica da richiedere dovrebbe riflettere la dimensione dei lavori che l’impresa può documentare e realizzare. Per le demolizioni, il valore non cresce soltanto con il volume: tecniche controllate, interferenze e fasi selettive possono incidere sul costo. È utile confrontare il mercato desiderato con mezzi e personale realmente disponibili. Un’attestazione più alta non elimina l’esigenza di una sequenza compatibile con la struttura da rimuovere.

Requisiti aziendali e lavori documentabili

Per la OS23 la ricostruzione dei lavori deve distinguere l’importo della demolizione dalle opere nuove e dagli altri servizi compresi nel contratto. Contratto, computo, contabilità, verbali e CEL devono descrivere in modo coerente ciò che l’impresa ha effettivamente eseguito. Se l’appalto comprende demolizione e ricostruzione, il valore totale non va attribuito indistintamente alla categoria specialistica. Le quantità rimosse, i documenti sui materiali e le fotografie possono sostenere la ricostruzione tecnica, ma non correggono da soli una categoria o un importo riportati in maniera inesatta nel certificato.

Per la qualificazione OS23 la SOA esamina requisiti generali, economici e tecnici dell’impresa, con attenzione alla coerenza delle informazioni. Il Manuale ANAC aggiornato nel 2025 appartiene al quadro del nuovo Codice. Un elenco di cantieri demoliti deve essere sostenuto da atti verificabili, con importi e ruoli identificabili. Le prove della capacità aziendale vanno separate dalle autorizzazioni che riguardano rifiuti o operazioni specifiche.

La direzione tecnica deve essere verificata secondo i requisiti dell’Allegato II.12, documentando titoli, esperienza utilizzabile e rapporto con l’impresa. La competenza operativa nel settore comprende la capacità di leggere strutture, mezzi e sequenze, ma non va confusa con le funzioni attribuite a progettista, coordinatore della sicurezza o altri soggetti. La qualifica SOA del direttore tecnico non trasferisce automaticamente tutte queste responsabilità. In presenza di cambiamenti organizzativi conviene aggiornare tempestivamente il fascicolo e valutare con la SOA gli effetti sulla qualificazione.

Il controllo dei CEL parte dalle commesse e dalla porzione di demolizione effettivamente eseguita. Contratto, contabilità e varianti devono spiegare gli importi certificati. Quando l’intervento comprende opere nuove, si verifica che il certificato non mescoli il valore delle due attività. Se emerge un errore, si coinvolge il soggetto competente per la correzione. Un riepilogo dell’impresa chiarisce la lettura, ma non sostituisce un certificato corretto.

Sistema di qualità e classifiche superiori

Dalla classifica III il sistema ordinario richiede il sistema di qualità aziendale dell’articolo 4 dell’Allegato II.12; I e II sono escluse dal requisito. Per una demolizione, il certificato di qualità dell’impresa non coincide con l’idoneità di un macchinario o con un’autorizzazione ambientale. Si controllano validità e condizioni del documento, valutando eventuali regimi speciali nel loro ambito. I requisiti del cantiere restano da leggere separatamente.

Per la demolizione il sistema di qualità può rendere tracciabili le verifiche del manufatto, le modifiche autorizzate della sequenza e la documentazione delle porzioni rimosse. Non dovrebbe limitarsi a una procedura uguale per tutti gli edifici. È utile stabilire chi conserva gli atti prima che una parte dell’opera scompaia e chi li collega alla contabilità. Un controllo documentale inserito nella fase operativa evita di ricostruire a posteriori fatti ormai difficili da verificare.

Percorso di attestazione, tempi e costi

Per avviare la richiesta OS23 si prepara un inventario delle demolizioni realmente eseguite e degli atti che ne documentano categoria e importo. Il confronto con un organismo autorizzato permette di individuare lacune e livello sostenibile. Trasformazioni societarie o lavori svolti con altri esecutori devono essere ricostruiti con attenzione. La durata dell’istruttoria dipende dalle verifiche e dalle integrazioni: non va confusa con il tempo necessario a raccogliere i documenti mancanti.

Il costo dell’operazione SOA per OS23 deve essere esplicitato nel preventivo, con categorie, classifiche e condizioni coerenti con la tariffazione applicabile. Non è una percentuale universale del valore dell’edificio demolito. Per confrontare le offerte si distingue il rilascio iniziale dalle successive verifiche e modifiche. Si considerano separatamente le spese di recupero dei certificati e di organizzazione aziendale, evitando di sommare costi di cantiere e costo della qualificazione.

La SOA dura ordinariamente cinque anni e richiede una verifica al terzo anno, secondo l’Allegato II.12. L’impresa di demolizione deve programmare le scadenze anche se le singole commesse sono brevi: tra gara e avvio può trascorrere un periodo significativo. Continuità e condizioni delle procedure di rinnovo o verifica vanno controllate con documenti datati. Non si presume che una richiesta tardiva mantenga senza limiti l’efficacia dell’attestato.

La documentazione dovrebbe seguire la progressiva rimozione del manufatto. È utile acquisire gli atti e le misure delle porzioni demolite quando sono ancora verificabili, collegando sospensioni o cambiamenti alle decisioni pertinenti. Alla chiusura si potrà così confrontare il consuntivo con la sequenza realmente eseguita. Se tutto viene raccolto solo dopo l’abbattimento, alcune informazioni dipenderanno dalla memoria degli operatori e saranno meno facilmente dimostrabili.

Leggere la gara e costruire la partecipazione

In una gara di demolizione, la lettura delle categorie deve includere eventuali bonifiche, opere di protezione e ricostruzioni. La prevalente e le scorporabili indicano l’articolazione da verificare, ma occorre confrontarle con le voci di computo. Un titolo generico non determina da solo la qualificazione. Se le quantità o le responsabilità risultano poco chiare, si utilizzano i chiarimenti della procedura prima di scegliere quale parte assumere direttamente e quale affidare attraverso una soluzione ammessa.

Per affidare porzioni della demolizione o ricorrere a risorse esterne servono le verifiche degli articoli 104 e 119, rispettivamente su avvalimento e subappalto. Si precisa l’attività assegnata e si controllano requisiti e dichiarazioni. Non è corretto usare come disciplina attuale un vecchio limite generale di subappalto. Nemmeno il coinvolgimento di uno specialista autorizzato per i rifiuti risolve automaticamente il requisito di esecuzione delle opere.

La demolizione in un contesto culturale tutelato richiede l’analisi delle autorizzazioni e del regime speciale. L’articolo 132 e l’Allegato II.18 incidono sui lavori riguardanti beni culturali e sull’esclusione dell’avvalimento nel relativo ambito. OS23 non autorizza a ignorare la tutela di parti da conservare o di beni adiacenti. Il progetto deve chiarire prestazioni e responsabilità prima che l’impresa costruisca la propria soluzione di partecipazione.

Checklist per un fascicolo utilizzabile

• Verificare il codice OS23, la classifica e le date riportate sull’attestato, confrontandole con la procedura concreta.
• Individuare i contratti che documentano le lavorazioni pertinenti, separando attività accessorie e altre categorie.
• Collegare ogni CEL a contabilità, varianti e documenti di conclusione, controllando importi e soggetto esecutore.
• Aggiornare direzione tecnica, certificazione di qualità e dati societari con documenti coerenti.
• Registrare i requisiti delle scorporabili e assegnare ogni porzione a un soggetto con una soluzione di partecipazione verificata.
• Preparare un elenco di chiarimenti sugli aspetti che incidono su requisiti, tempi e responsabilità operative.
• Pianificare recupero dei documenti e scadenze di verifica senza attendere la gara che richiede l’attestazione.

La checklist diventa utile se collega ogni verifica a un atto e a una persona. Nei cantieri di demolizione conviene assegnare anche la raccolta delle informazioni che scompariranno con la rimozione del manufatto. I documenti devono essere identificati prima della chiusura delle fasi. Quando un controllo resta aperto, è opportuno indicare la conseguenza sull’offerta o sull’avvio, evitando che una semplice spunta nasconda un problema irrisolto.

Errori che rendono fragile la valutazione

Fra gli errori della OS23 vi è l’idea che la demolizione copra automaticamente bonifica e gestione dei materiali. Un altro consiste nell’usare l’importo di demolizione e ricostruzione come se fosse soltanto demolizione. Anche la presenza di una macchina speciale non dimostra tutti i requisiti aziendali. Occorre ricondurre ogni esperienza agli atti e ogni attività della nuova gara ai requisiti pertinenti, con una valutazione distinta delle autorizzazioni necessarie.

Le descrizioni dei lavori devono permettere di riconoscere manufatto, tecnica e importo, senza formule identiche per commesse differenti. La disponibilità dei mezzi va controllata sul periodo reale: un escavatore impegnato altrove può rendere impossibile la sequenza proposta. Il massimale economico della SOA non documenta la presenza simultanea di tutte le attrezzature necessarie. Un’offerta seria raccorda queste due verifiche prima di assumere l’impegno.

OS23 autorizza il trasporto dei rifiuti?

No. L’attestazione riguarda la qualificazione per i lavori della categoria. Le attività di trasporto e gestione dei rifiuti richiedono l’esame delle autorizzazioni e iscrizioni applicabili. Un’impresa può organizzare il cantiere con soggetti autorizzati, ma deve verificare i ruoli e le condizioni del contratto.

La demolizione con amianto è coperta dalla sola OS23?

La presenza di amianto richiede una valutazione specifica della bonifica, delle imprese abilitate e degli adempimenti di sicurezza e ambientali. Il possesso di OS23 non può essere trattato come un’autorizzazione generale a rimuovere qualsiasi materiale. Prima dell’offerta servono informazioni affidabili sul manufatto e sulle attività richieste.

La ricostruzione successiva è automaticamente OS23?

No. La demolizione e la costruzione della nuova opera hanno contenuti differenti. In un contratto unitario bisogna leggere le categorie e gli importi previsti. Anche nella documentazione dei lavori eseguiti è necessario evitare che il valore della ricostruzione venga attribuito senza distinzione alla demolizione.

Un taglio controllato richiede una categoria autonoma?

Il nome della tecnologia non crea da solo una categoria. La lavorazione deve essere inquadrata considerando funzione, oggetto del contratto e classificazione del progetto. Le capacità concrete dell’impresa e i requisiti per usare la tecnica rimangono comunque da verificare, anche se l’importo rientra nella classifica posseduta.

Le fotografie bastano per dimostrare i lavori?

Le fotografie sono utili soprattutto per documentare porzioni che scompaiono durante l’intervento. Non sostituiscono però contratto, contabilità e certificati previsti per la qualificazione. Devono essere identificabili per luogo e fase, così da poter essere collegate ai documenti economici e tecnici della commessa.

Posso iniziare senza una sequenza di demolizione definita?

La sicurezza della demolizione richiede un’organizzazione riferita al manufatto e alle condizioni reali del cantiere. Le disposizioni del D.Lgs. 81/2008 devono essere rispettate indipendentemente dall’attestazione. Il possesso della categoria non autorizza a rimandare la pianificazione fino al momento in cui una struttura viene rimossa.

Dove posso controllare la validità dell’attestazione?

La ricerca attestazioni presso ANAC consente di consultare i dati disponibili sull’impresa. Si confrontano categoria OS23, classifica e scadenze con l’attestato e con gli atti delle verifiche. Eventuali differenze devono essere chiarite con la SOA competente. Conservare la documentazione aggiornata aiuta a evitare dichiarazioni basate su una copia precedente o su un’informazione non verificata.

Come scelgo la classifica iniziale?

Per iniziare si esaminano i lavori di demolizione documentabili, poi gli importi delle opportunità commerciali. Il confronto con la SOA riguarda i requisiti attestabili; quello interno riguarda mezzi, personale e organizzazione. Una categoria adeguata con un livello proporzionato può essere più utile di una classifica elevata che non corrisponde al tipo di commesse per cui l’impresa ha davvero capacità e interesse.

Fonti e approfondimenti

• D.Lgs. 36/2023 su Normattiva: articolo 100, Allegato II.12 e Tabella A.
• ANAC: aggiornamento del Manuale sulla qualificazione, ottobre 2025.
• ANAC: ricerca delle attestazioni.
• INAIL: profilo di rischio della demolizione di edifici.

Per confrontare categorie e struttura della qualificazione, consulta anche la guida generale alla SOA.